Cuando un inquilino deja de pagar el alquiler o se niega a abandonar la vivienda al finalizar el contrato, el procedimiento de desahucio se convierte en la vía legal necesaria para recuperar el inmueble. No obstante, el tiempo que tarda un desahucio en España puede variar considerablemente en función de factores como la carga del juzgado, la actuación del inquilino o la forma en que se presenta la demanda.
En este artículo analizamos los plazos medios, las fases del proceso judicial y las estrategias más eficaces para evitar retrasos innecesarios y minimizar el perjuicio económico para el propietario.
PLAZOS ESTIMADOS SEGÚN EL TIPO DE DESAHUCIO
El procedimiento de desahucio varía según su causa y la ciudad en la que se tramite. A continuación, se presentan los tiempos orientativos:
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Desahucio por impago de alquiler: 5 a 8 meses
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Desahucio por finalización del contrato: 4 a 7 meses
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Desahucio por ocupación ilegal: 6 a 12 meses
Recomendaciones para evitar demoras:
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Redactar correctamente la demanda desde el inicio, incluyendo toda la documentación necesaria.
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Solicitar la aplicación del desahucio express.
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Contar con la asistencia de un abogado especializado que detecte y neutralice maniobras dilatorias del inquilino.
FASES DEL PROCEDIMIENTO DE DESAHUCIO Y SUS PLAZOS
1. REQUERIMIENTO PREVIO AL INQUILINO (10-15 DÍAS)
Antes de iniciar la vía judicial, se recomienda enviar un burofax exigiendo el pago o la entrega del inmueble. Esta medida puede evitar el proceso judicial si el inquilino atiende al requerimiento.
2. PRESENTACIÓN DE LA DEMANDA (15-30 DÍAS)
El propietario presenta la demanda ante el juzgado competente. Su admisión a trámite suele producirse entre 2 y 4 semanas desde su presentación, dependiendo del juzgado.
3. NOTIFICACIÓN Y RESPUESTA DEL INQUILINO (30-45 DÍAS)
Una vez notificada la demanda, el inquilino dispone de 10 días para contestarla. Si no responde, se dicta el desahucio sin necesidad de juicio. Si se opone, se fija una fecha para la vista oral.
Consejo clave: asegurar una notificación efectiva y valorar la solicitud de medidas cautelares para evitar demoras estratégicas por parte del inquilino.
4. CELEBRACIÓN DEL JUICIO (30-60 DÍAS DESPUÉS DE LA CONTESTACIÓN)
En caso de oposición, el juicio puede celebrarse entre uno y dos meses más tarde. Una sentencia favorable al propietario conlleva la fijación de fecha para el lanzamiento.
5. LANZAMIENTO O DESALOJO (30-60 DÍAS TRAS LA SENTENCIA)
Si el inquilino no desocupa voluntariamente la vivienda, se ejecuta el lanzamiento con la presencia de la comisión judicial.
TÁCTICAS UTILIZADAS POR INQUILINOS PARA RETRASAR EL DESAHUCIO
Algunos arrendatarios tratan de demorar el procedimiento mediante estrategias como:
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Alegar no haber recibido la notificación judicial.
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Justificar su permanencia por motivos médicos o personales.
Estas maniobras pueden evitarse mediante una gestión jurídica diligente y solicitudes judiciales específicas.
CASO REAL: DESAHUCIO EN MADRID EN CINCO MESES
Un propietario inició un procedimiento de desahucio tras ocho meses de impago. El equipo jurídico presentó la demanda en 20 días, con toda la documentación preparada. Gracias a una estrategia procesal adecuada, el desahucio se ejecutó en cinco meses desde la presentación inicial.
ERRORES COMUNES DE LOS PROPIETARIOS
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Retrasar el inicio del procedimiento tras el impago.
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No enviar requerimiento formal antes de demandar.
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Negociar con el inquilino sin asesoramiento legal.
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Cambiar la cerradura sin resolución judicial.
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Presentar demandas con errores o falta de documentación.
PREGUNTAS FRECUENTES SOBRE DESAHUCIOS
¿Qué hacer si el inquilino no paga y no abandona la vivienda?
Presentar una demanda de desahucio tras el requerimiento formal.
¿Es legal cambiar la cerradura antes del juicio?
No. Puede suponer un delito de coacciones o allanamiento.
¿Puede el inquilino evitar el desahucio si paga durante el juicio?
Sí, salvo que ya haya sido requerido previamente por impago.
¿Se pueden reclamar los daños causados por el inquilino?
Sí. Es necesario presentar un informe pericial y tramitar una reclamación adicional.
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